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發(fā)布時間：2019-03-12 來源：廣東中之鑒認證有限公司
淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證中
應(yīng)注意的幾個問題
蔡國明
應(yīng)注意的幾個問題
蔡國明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔者，擔負著房地產(chǎn)開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的策劃、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9001:2000版質(zhì)量管理體系標準所指的對象。因此，如何根據(jù)ISO9001:2000版質(zhì)量管理體系標準要求建立適應(yīng)其產(chǎn)業(yè)特點和發(fā)展需要的質(zhì)量管理體系，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常遇到的問題。本文是就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫徹ISO9001:2000版質(zhì)量管理體系標準應(yīng)解決的幾個問題作一些探討。
一.明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位和產(chǎn)品特征
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是生產(chǎn)和提供多種類型產(chǎn)品的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。
首先，從市場定位看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，但又不同于一般的第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不但要進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的流通和服務(wù)，還要進行土地與房屋的開發(fā)，并委托建筑業(yè)，完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，介入到了第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不但要進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的流
通,還要介入到了第二產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的設(shè)計應(yīng)充分考慮這一特性，其質(zhì)量管理體系即要具有硬件產(chǎn)品生產(chǎn)的特點，又要具有流通與服務(wù)業(yè)產(chǎn)品提供的特征。
其次，從產(chǎn)品的特點看，一是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)品具有滿足多功能需要的特點。一些區(qū)域開發(fā)項目不僅要滿足人們的居住需求，還要滿足商業(yè)、行政、文化、娛樂、教育以及各類服務(wù)性用房的需要。對于兼營型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其產(chǎn)品不僅要滿足房屋銷售的需要，還要滿足房屋租賃、物業(yè)管理、咨詢、中介等市場的需要。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系從產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃到與顧客有關(guān)的過程，都要滿足其產(chǎn)品功能多元化的要求。二是房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)周期較長，其管理的重點應(yīng)隨著項目的進展而轉(zhuǎn)移，其質(zhì)量管理體系應(yīng)充分覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理的全過程并持續(xù)運行。三是房地產(chǎn)開發(fā)工作的政策性強，產(chǎn)品對社會的影響較廣（如原住戶的動遷安置、房屋價格、建筑質(zhì)量和售后服務(wù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與國家、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的關(guān)系其質(zhì)量管理體系必須充分考慮法律、法規(guī)的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貫標認證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，當然，這種經(jīng)營和服務(wù)質(zhì)量的管理都會間接地作用到實物產(chǎn)品的質(zhì)量中去，最終體現(xiàn)和反映給顧客。
二. 房地產(chǎn)開發(fā)的過程并實施有效控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供給顧客的是房地產(chǎn)產(chǎn)品，其質(zhì)量是決定企業(yè)命運的靈魂，也是企業(yè)管理和貫標認證的最終目標。從表面看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專業(yè)管理人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計和施工工藝工序進行的確認，對直接影響房地產(chǎn)實體質(zhì)量的人、機、法、料、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對最終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣工驗收、交付驗收和綜合驗收等），并對自己經(jīng)營的房地產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接監(jiān)控，改進了施工工藝，提高了房地產(chǎn)產(chǎn)品實物質(zhì)量。但是，這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查并不是房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程也不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程。因此，一定要注意區(qū)分某一過程是否是房地產(chǎn)企業(yè)的過程 ？。例如：施工過程不是房地產(chǎn)企業(yè)的過程，而是建筑施工企業(yè)的過程，施工管理過程才是房地產(chǎn)企業(yè)的過程。因此，建筑隱蔽工程不是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊過程。但是，這并不意味者房地產(chǎn)企業(yè)對建筑隱蔽工程可以不加控制，相反，應(yīng)根據(jù)建筑施工企業(yè)的施工水平，確定與其相適應(yīng)的控制措施。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，施工管理過程在本質(zhì)上是對供方實施控制，可以放到生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制條款中去。
就一般房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)項目而言，其開發(fā)過程通常包括四個階段：一是開發(fā)項目的可行性研究階段，包括項目背景考察與分析、市場調(diào)查和預(yù)測、項目基地選擇項目自然環(huán)境分析、建設(shè)規(guī)劃方案編制、項目財務(wù)分析、項目經(jīng)濟分析、提出可行性研究報告，直至做出開發(fā)決策；二是工程前期階段，包括申請立項、申請建設(shè)用地、委托工程勘察設(shè)計、籌措建設(shè)資金、動遷與拆遷等，直至實現(xiàn)“三通一平”；三是工程管理階段，包括組織施工招標、控制施工進度、進行質(zhì)量管理（包括委托工程監(jiān)理）、竣工驗收、市政公共設(shè)施配套、工程交付和資料匯總與歸檔等；四是銷售與管理階段，包括房屋銷售、出租和物業(yè)管理（如保修期管理、長期管理等）。其中第三階段工作量大、時間緊，是建筑產(chǎn)品形成的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系要針對以上四個階段的生產(chǎn)和動作特點進行策劃，以確保各階段均處于受控狀態(tài)。
ISO9001:2000版質(zhì)量管理體系標準強調(diào)過程的概念。不論是7.5.1生產(chǎn)和2-04服務(wù)提供過程控制、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量、8.3不合格品控制、8.5.2和8.5.3糾正和預(yù)防措施條款，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工供方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與供方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。
三.ISO9001:2000版質(zhì)量管理體系標準主要條款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運用。
（一）.7.3條款-設(shè)計和開發(fā) ：一般認為，由于設(shè)計工作大多是由設(shè)計單位完成的，同時部分設(shè)計單位也已貫徹了ISO9001:2000版質(zhì)量管理體系標準。可是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般設(shè)計、規(guī)劃等均或多或少進行外包，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均不同程度或多少參與了7.3.1設(shè)計與開發(fā)策劃、7.3.2設(shè)計與開發(fā)輸入、7.3.6設(shè)計與開發(fā)確認、7.3.7設(shè)計與開發(fā)更改控制等各個過程，在過程中起著舉足輕重的作用，具有對設(shè)計與開發(fā)進行更改的直接責任和權(quán)限。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個項目以前，需要在項目可行性研究的基礎(chǔ)上對諸多因素統(tǒng)一考慮，這對房地產(chǎn)企業(yè)更加重要。而且，房地產(chǎn)企業(yè)的《設(shè)計任務(wù)書》同樣是涉及理念、規(guī)劃、位置、環(huán)境、配置設(shè)施、物業(yè)管理與服務(wù)等諸多因素甚至是涉及細節(jié)的體現(xiàn)。因此，7.3條款非但不能刪減,而且要加強.既要控制上述第一階段(開發(fā)項目的可行性研究階段)的活動,也要控制第二個階段(工程前期階段)中的工程設(shè)計。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對開發(fā)項目的可行性研究進行策劃并編制可行性研究計劃;對可行性研究的輸入(如房屋的功能性要求、適用的法律法規(guī)要求等)加以控制并形成記錄；對可行性研究的輸出（如可行性研究報告、建設(shè)規(guī)劃方案、工程設(shè)計過程）加以控制并形成文件；要在項目可行性研究的適宜階段和時機進行評審、驗證和確認；對可行性研究報告、建設(shè)規(guī)劃方案和工程設(shè)計的更改，要進行評審、驗證、確認和批準并記錄。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)貫標執(zhí)行ISO9001:2000版質(zhì)量管理體系標準時，不能認為房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)計工作，7.3設(shè)計控制條款是必不可缺少的。建筑工程是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，設(shè)計工作極其重要，房地產(chǎn)企業(yè)在抓好自身工作的同時，對設(shè)計單位的工作也應(yīng)充分重視。
（二）7.4條款-采購：ISO9001:2000版質(zhì)量管理體系標準規(guī)定了采購的條款，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相當復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間工程檢驗和竣工驗收等都是對采購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)不同。況且, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與供方簽訂的工程承包合同規(guī)定：供方有要求發(fā)包方進行工程質(zhì)量驗收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查供方作業(yè)質(zhì)量和進度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定供方有完成設(shè)計作業(yè)、監(jiān)理作業(yè)、施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包房有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí)行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講也是一種采購過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證時，應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不具備規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理、施工的職能，規(guī)劃
需要委托規(guī)劃部門，設(shè)計需要委托設(shè)計單位，監(jiān)理需要委托建筑監(jiān)理公司，施工需要委托建筑施工企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的核心是開發(fā)與規(guī)劃投資。房地產(chǎn)企業(yè)的很多工作都是通過供方完成的，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，采購條款是一個至關(guān)重要的條款。目前，建筑施工企業(yè)與設(shè)計單位的水平還不夠高，房地產(chǎn)企業(yè)還不能對小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計過程與施工過程不加控制，但如何對供方實施控制及控制的程度，不同的企業(yè)應(yīng)有不同的答案。本文只提出幾項原則：
1.明確責任與權(quán)力
為了避免責權(quán)不清，房地產(chǎn)企業(yè)的最高領(lǐng)導一定要參與程序文件的編寫。程序文件是企業(yè)的“法律”，如果沒有最高領(lǐng)導的參與，很多涉及責任與權(quán)力的就會含混不清，這樣的程序文件可操作性很差。另外，在責任與權(quán)力的分配上應(yīng)盡量采用“一件事由一個人負責的原則”。對于某些需要多人決策的問題，建議將權(quán)力劃分，再由上一級領(lǐng)導統(tǒng)一決策或建立一種比較透明的機制，采用量化的方法進行決策。
2.控制程度要有差別
雖然一家國家一級施工企業(yè)與一家二級施工企業(yè)都可能是合格的分承包方，但如,在程序文件中采用同樣的控制措施，則程序文件編寫就不夠完善。同樣，對于同一個合格的分承包方，面對復(fù)雜高層建筑或普通多層住宅，也應(yīng)該有不同的控制深度。
3.質(zhì)量控制要抓關(guān)鍵點
以施工質(zhì)量控制為例，由于一般的房地產(chǎn)企業(yè)參與施工現(xiàn)場的管理人員較少，對質(zhì)量的控制的關(guān)鍵點，切忌“大而全”。同時，還要注意一個誤區(qū)：有些房地產(chǎn)企業(yè)意識到自身資源的不足，但又想在程序文件中體現(xiàn)對質(zhì)量的全面控制，便將質(zhì)量控制的任務(wù)委托給了監(jiān)理公司。實際上，監(jiān)理公司的資源與房地產(chǎn)公司相近；同時，監(jiān)理公司與施工企業(yè)都是房地產(chǎn)公司的合格供方。因此，施工質(zhì)量控制應(yīng)依靠施工企業(yè)自身的質(zhì)量保證體系對其進行控制。
4.要有進度與資金的控制
一般認為，貫標工作的核心是質(zhì)量控制，進度與資金的控制似乎不太重要。但是，是否妥善安排進度、及時供給資金會直接影響質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)
對此不能忽視。
(三)、7.5條款-生產(chǎn)和服務(wù)提供：應(yīng)用這個條款時，應(yīng)控制除可行性研究階段外的其它三個階段（工程前期階段、工程管理階段、銷售和管理階段）的全部過程和活動。由于這三個階段產(chǎn)品和活動的性質(zhì)不同，應(yīng)實施不同的控制。在第二階段的工程前期工作開始前，應(yīng)在實施7.1（產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃）的基礎(chǔ)上,針對其特點編制三個階段工作重點的作業(yè)指導書，對工程前期階段的動遷與拆遷和工程管理階段的技術(shù)質(zhì)量管理、工程進度管理、施工圖管理、配套工程管理、施工隊伍管理、施工合同管理、竣工驗收等作業(yè)方法做出規(guī)定，對銷售與管理階段服務(wù)提供的作業(yè)方法做出規(guī)定。
（四）、8.2條款：監(jiān)視和測量：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品和過程的監(jiān)視和測量，兼有建筑施工行業(yè)和服務(wù)業(yè)的特點，應(yīng)根據(jù)其產(chǎn)品的不同特點和不同的質(zhì)量要求實施控制。
首先，要對項目全過程的檢驗、試驗和測量過程加以策劃，對以下五個方面的檢查、檢驗活動做出安排；材料的檢驗和試驗、工程的分項（分部）檢驗評定、工程項目的最終驗收、各項服務(wù)提供過程的檢驗評定（如動遷安置、銷售服務(wù)過程等）、顧客滿意度的調(diào)查。其次，應(yīng)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各專業(yè)管理人員隊伍，無論是專職還是兼職，都要具備相應(yīng)的資格，包括被授權(quán)。第三，按計劃進行檢驗、試驗、測量和檢查評價活動，以確保開發(fā)和服務(wù)的質(zhì)量。一些房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)問題的原因往往是忽視了開發(fā)和建設(shè)過程中必要的檢驗、測量和評價，這也是容易被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視的環(huán)節(jié)。 總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標有其獨特性，對其貫標是否成功可以從以下幾個方面考察：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位是否準確？；程序文件是否經(jīng)過充分的討論與理解，能否得到有效的保持與執(zhí)行，能否獲得持續(xù)的改進與完善？
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過程是否正確充分的識別并有效控制？；
3.標準的主要條款是否正確運用？；職責的劃分是否明晰，責權(quán)是否對應(yīng)？；
4.過程是否被得到充分識別并有效控制？資源的配置是否合理、充分？服務(wù)質(zhì)量問題是否越來越少？顧客的滿意程度是否越來越高？
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